Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 15 marca 2016 roku o sygn. akt II SA/Ol 135/16 rozstrzygnął kwestię dotyczącą uzasadnienia przez organ wyznaczenia minimalnych granic obszaru analizowanego przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.
W przedmiotowej sprawie wystąpiono z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budynku gospodarczego i garażu.
Wójt wydał decyzję o odmowie ustalenia warunków zabudowy wskazując, iż inwestycja nie spełnia części przesłanek z art. 61 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2015, poz. 199 t.j.; dalej jako: u.p.z.p.) o treści:
„Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.”.
Zgodnie z § 3 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003, nr 164, poz. 1588; dalej jako: Rozporządzenie) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p.
Obszar analizowany to teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania [por. § 2 pkt 4) Rozporządzenia].
Organ I instancji wskazał, iż w sąsiedztwie działki wnioskodawcy nie znajdują się budynki mieszkalne, gospodarcze czy garażowe. Wobec powyższego odmówił wydania warunków zabudowy.
Wnioskodawca złożył odwołanie od decyzji żądając jej uchylenia w całości, ale Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało ją w mocy.
Organ II instancji stwierdził, iż nie zaszły przesłanki do wyznaczenia obszaru analizowanego w wymiarze większym niż minimalny określony w § 3 ust. 2 Rozporządzenia, a najbliższa zabudowa znajdowała się poza obszarem analizowanym.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie uwzględnił skargę wnioskodawcy uchylając decyzje organów obu instancji.
Sąd w uzasadnieniu wyroku podniósł, iż ustawodawca nałożył na organ obowiązek przeprowadzenia analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu i jego zabudowy.
Art. 61 ust. 1 pkt 1) u.p.z.p. uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu między innymi od dostosowania się przez inwestora do zastanych cech zagospodarowania sąsiednich nieruchomości. Brak prawidłowego uzasadnienia przyjętej wielkości obszaru analizowanego czyni sporządzoną na tej podstawie analizę funkcji oraz zabudowy i zagospodarowania terenu wadliwą.
Wojewódzki Sąd Administracyjny wskazał, iż wyznaczenie obszaru analizowanego w minimalnym zakresie określonym w § 3 ust. 2 Rozporządzenia bez wyczerpującego uzasadnienia takiego stanowiska jest wadliwe.
W § 3 ust. 2 Rozporządzenia wskazano wyłącznie na minimalną wielkość obszaru analizowanego, pozostawiając organom pewien luz interpretacyjny w przedmiocie wyznaczenia obszaru większego.
Zawarte w art. 61 ust. 1 pkt 1) u.p.z.p. pojęcie „sąsiedztwa” jest niedookreślone, aby organy nie wyznaczały obszaru analizowanego w sposób automatyczny, a uwzględniały warunki zabudowy konkretnego terenu.
Sąd stwierdził, że w przedmiotowej sprawie analiza nie powinna być prowadzona według sztywnych parametrów arytmetycznych w sytuacji, gdy skarżący podnieśli iż w odległości około 450 metrów od działki znajdują się siedliska. Obszar analizowany powinien mieć inne, większe granice w okolicy specyficznej, mającej w dodatku rozproszoną zabudowę (jak w niniejszej sprawie), aniżeli w okolicy charakteryzującej się zabudową jednolitą i skupioną.