W pierwszym artykule z cyklu „Z prawem do celu” dowiecie się jakie elementy powinna zawierać każda umowa, aby mogła być realizowana przez strony a w miarę potrzeby stanowiła podstawę do dochodzenia roszczeń przed sądem.
Przez zawarcie umowy dochodzi do złożenia dwóch lub więcej zgodnych oświadczeń woli, ustalenia praw i obowiązków stron a także zawiązania tzw. węzła prawnego.
Umowa pisemna jest bardzo ważnym dokumentem dla stron, gdyż zawiera informacje o stosunku prawnym, a także może stanowić dowód przysługiwania stronom określonych praw i obowiązków.
Jakie elementy powinna zawierać umowa?
Określenie rodzaju umowy
Pierwszym i podstawowym elementem umowy jest jej nazwa, która powinna jasno i precyzyjnie wskazywać, jaki rodzaj umowy został zawarty.
Nazwa umowy powinna znajdować na górze pierwszej strony dokumentu.
Należy pamiętać, że o rodzaju zawartej umowy decyduje jej treść, a nie nazwa.
To postanowienia umowne wskazują, jaki rodzaj umowy sporządzono.
Oznaczenie daty i miejsca zawarcia umowy
Wskazanie daty i miejsca zawarcia umowy ma znaczenie dla identyfikacji umowy czy też np. dla ustalenia jaki jest termin wymagalności świadczeń, określenia terminu przedawnienia roszczeń.
Przykład:
„Zawarta 29 października 2019 roku w Poznaniu”.
Umowa może także zostać zawarta w dwóch różnych miejscach – na odległość.
Oznaczając miejsce zawarcia umowy można również zawrzeć zapis o tym, gdzie umowa ma zostać wykonana.
Oznaczenie stron umowy
Jest to zapis niezbędny, bowiem z niego wynika jakie osoby zawarły umowę.
Przy oznaczaniu strony należy podać takie informacje jak: imię i nazwisko lub nazwa podmiotu, adres zamieszkania lub siedziby podmiotu (ewentualnie adres do doręczeń), numer PESEL lub numer KRS spółki oraz NIP, w przypadku osoby prowadzącej działalność gospodarczą, ewentualnie numer i serię dowodu osobistego.
W przypadku zawierania umowy z podmiotem gospodarczym powinno się wskazać sposób jego reprezentacji i osobę lub osoby zawierające umowę w jego imieniu.
Oświadczenia stron
Oświadczenia stron są podstawowym elementem umowy. Precyzują przedmiot umowy oraz wskazują uprawnienia i zobowiązania stron.
Przy sporządzaniu tej części umowy należy być bardzo dokładnym. Wszelkie postanowienia powinny być opisane precyzyjnie i szczegółowo, aby w przyszłości nie powstały wątpliwości.
Oświadczenia stron określają zobowiązania stron wobec siebie oraz uprawnienia jakie płyną z zawartej umowy.
Przykład:
„Sprzedający oświadcza, że …”.
W wielu umowach należy precyzyjnie określić przedmiot umowy.
Przykład:
„Wydzierżawiający oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości gruntowej o powierzchni 500 m2 położonej w Poznaniu przy Bez nazwy 1, dla której Sąd Rejonowy Poznań –Stare Miasto w Poznaniu prowadzi księgę wieczystą KW nr PO1P/00000000/0, zabudowanej budynkiem składającym się z dwóch kondygnacji o powierzchni 200 m2, który w dalszej części niniejszej Umowy będzie określany jako Przedmiot dzierżawy.”.
Kolejny zapis umowy dotyczy świadczeń stron.
Przykład:
„Wydzierżawiający oddaje Dzierżawcy do używania i pobierania pożytków Przedmiot dzierżawy z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej.”.
Następnie w umowie należy wskazać, jak będą spełnione świadczenia, jaki jest termin płatności (ewentualne rozłożenie zobowiązania na raty) a także podać numer rachunku bankowego czy termin wydania przedmiotu umowy.
Przykład:
„Dzierżawca zobowiązuje się do uiszczania Wydzierżawiającemu czynszu dzierżawnego w kwocie 1.000,00 zł (słownie: jeden tysiąc 00/100 złotych) miesięcznie płatnego z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca przelewem na rachunek bankowy Wydzierżawiającego.”.
Poszczególne postanowienia umowy i ich szczegółowość będą zależne od rodzaju zawartej umowy oraz ustaleń stron.
Czas obowiązywania umowy
Umowa może obowiązywać w ściśle odkreślonym przedziale czasu albo na czas nieokreślony.
Przykłady:
„Umowa zostaje zawarta na czas nieokreślony.”;
„Umowa będzie obowiązywać do 31 grudnia 2019 roku.”.
Określenie sposobu rozwiązania umowy
Stosowny zapis w umowie pozwoli jednej ze stron lub obu (wielu) stronom na rozwiązanie umowy, gdy nie jest możliwe dokonanie tego za porozumieniem stron.
Przykład:
„Każda ze Stron może wypowiedzieć niniejszą Umowę z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia.”.
Odpowiedzialność stron
W umowie powinny znaleźć się zapisy dotyczące odpowiedzialności stron np. z tytułu wad, rękojmi, gwarancji, itp., na podstawie których jedna strona będzie mogła dochodzić od drugiej strony roszczeń z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.
Uzupełnienie treści umowy przez przepisy prawa
W umowie powinno być podane jakie akty prawne (np. ustawy) regulują stosunek prawny zawarty przez strony.
Przykład:
„W sprawach nieuregulowanych w niniejszej Umowie stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.”.
Sprzeczność umowy z przepisami prawa
Umowa sprzeczna z przepisami prawa lub mająca na celu ich obejście jest nieważna, chyba, że przepis szczególny będzie stanowić o innym skutku.
Jeżeli część postanowień umowy jest dotknięta nieważnością, to w pozostałej części pozostaje ona w mocy.
Postanowienia końcowe umowy
Na postanowienia końcowe umowy składa się szereg różnych zapisów dotyczących np.: formy składania przez strony oświadczeń w jej wykonaniu jak również zmiany bądź rozwiązania, sposobu rozwiązywania sporów (np. w drodze mediacji lub arbitrażu) i właściwości sądu do rozpoznania sprawy oraz inne.
Przykłady:
„Wszelkie zmiany niniejszej Umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.”;
„Wszelkie spory wynikające z realizacji niniejszej Umowy będą rozstrzygane przez Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w Poznaniu.”;
„Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.”.
Każda umowa powinna być precyzyjna i zgodna z przepisami prawa.
Przedstawione powyżej elementy umowy zostały podane jako przykładowe, gdyż ich rodzaj i poszczególne zapisy są zależne od typu umowy, albowiem każdy stosunek zobowiązaniowy jest indywidualny i cechują go różne postanowienia.
Jeżeli potrzebujesz pomocy w sporządzeniu umowy, skonsultowaniu projektu umowy bądź dokonaniu analizy zawartej umowy zadzwoń pod numer telefonu 61 852 26 10 lub napisz e-mail na adres: pmj@jarzpartner.pl i umów się na pierwsze spotkanie w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.